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地产背锅侠,非他莫属!

分类: 最新资讯 说说词典 编辑 : 大宝123 发布 : 11-30

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如果让大家评选地产界哪个部门才是最强“背锅侠”?毫无疑问,大家都会会心的给自己投上一票,并满意的说:我们当属第一背锅侠。如果让大家评选地产界那个部门是最幸福的?毫无疑问,大家都会投给自己最瞧不上的部门?“投拓有啥技术含量,天天见不到人,是个人就能干”。“营销就是看天吃饭,我投营销一票”。“设计就是二传手,我投给设计”。“成本合约就是领导的小金库,永远受领导器重,给成本合约”。“工程,不就是陪着吃喝吃喝么,啥也不用管,最轻松的当属工程了”。“客服物业,狠起来连自家开发商都投诉,工作完全可以交给12345了”。地产界的鄙视链就是如此这般无情、无义、无理取闹,真若互换角色,方可体会到其实大家都不易。我12年到13年曾在地产工程部待过一年,强烈鄙视地产设计部发个变更都得婆婆妈妈,也为地产工程管理抱打不平,“没有付款也要赶进度”“晚上加班搞土方”“抢进度更是没白没黑”;13年后,我在地产设计部搞地产工作,也慢慢开始体会地产设计管理的不易。角色决定了思考的角度和站位,所以大家互敬互爱。互相谅解。13年做设计管理至今,历经7个多年头,管理过或者间接管理过好几百万平米的项目,地产设计管理水平的增加,个人觉得来自两方面:第一:背锅。设计管理牵扯到地产开发的方方面面,如果说一点问题不出,一点锅不背,那只有一个原因,就是不干活,推诿扯皮功夫了得,所有的锅都可以推到你的队友身上。第二:沉淀和总结。地产管理并不是一个高精尖的行业,具备一定的专业技能,无论是985、211还是普通的专科毕业,都可以在这个行业吃口饭;唯一的不同在于,有的人干一个项目等于十个项目的经验,有的人十年如一日的干活,总结和沉淀才是一个人从“混口饭”走向“专业”的途径。地产行情风云突变,地产知识更新突飞猛进,唯有不断沉淀和总结才能在职业生命中活的长久。地产设计管理一直被自己定义为是“业内第一背锅侠”(当然,其他部门也觉得自己才是第一背锅侠),个人觉得地产设计管理背锅的主要原因在于:① 行业高周转倒逼地产开发“串联”改“并联”,并联就是双腿走路,摔倒的概率大很多地产开发无疑是这个年代较为赚钱的几个行业,所有的地产开发商都逃不过“要赚大钱”“上规模”的魔咒,当原地产开发的正常流程:拿地、设计、招投标、施工、销售、交付这种串联模式被打破,各种开发节奏齐头并进往前走的时候,所有的失误都会以倍数增长,最终以设计图纸的形式呈现到项目中去。所有的部门都知道、所有的管理层都知道,进度加快带来的效益有时候远远高于“设计失误”带来的损失,所以带病的项目最终迟早要“暴雷”,这种雷在“高收益”时代爆破可以忽略不计损失,但这种雷在“活下去”时代爆掉,肯定要杀个“设计总”祭天。② 地产设计是一个技术+管理的岗位,认知偏颇会挖雷地产设计管理是一个协调整合岗位。偏技术的地产设计管理容易走入歧途,总想着和设计单位PK一下技术,而忽略了各专业的协调和统筹管理;偏管理的设计管理容易走入误区,认为只要能协调动乙方,技术可以不需要掌握,这种认知偏颇带来技术管控失控,即无法用技术语言和乙方进行交流,更别谈掌控感了。地产设计管理,更强调技术管理,一专多能,既不能被乙方带到沟里,又能总体控制住乙方按照甲方的思路落地执行,也能协调地产内部工作顺畅,交圈严密。此外,没有终身学习精神的地产设计人,很容易走入认知误区,所有的决策判断以“旧知识”为基础,就会带来更大风险。③ 没完没了的政策、制度、规范变动,会挖坑建筑行业的各种变动时刻都在发生,没完没了的政策、制度和规范的变动,导致在执行的时候陷入两难。设计容易,也就是一两句话的表述,但对于开发商而言却要落地,要判断落地后的风险问题和成本增加问题,碰上政策和规范模糊的情况,更加考验地产设计管理的水平。比如GB50016-2014《建筑设计防火规范》在2015年5月1日执行的时候,针对于“外窗要满足耐火完成性”的问题在决策时就碰到很大的问题,如果高层住宅采用A级防火材料外墙和普通窗方案,A级防火材料少、易脱落的问题难以处理;如果高层住宅采用B1级外墙和耐火窗方案,耐火窗市场少、有没有设计和验收依据,存在验收隐患等等。但是项目不等人,你就得决策,决策就有风险,有风险就可能会暴雷,事实也确实如此。 故事一 对风险的认知低引发的风险大家都知道所有项目的收尾是易暴雷的环节,前期项目埋下的雷都会在竣工验收的时候爆掉,有的雷比较小听个响即可,有的雷比较大就需要费时费力的进行“排雷”工作。2013年,我接手了一个学校项目的收尾的工作,项目收尾查验资料的时候发现,原设计采用断桥铝合金55系列6+12+6,K值取2.7。原设计节能专篇后来门窗施工单位介入之后,建议修改为铝合金55系列5+9+5,以便于节省成本。收尾查验资料时发现节能产品发生变化,需重新走图审变更,另外,让设计单位复核5+9+5门窗时无法通过节能计算,只能变更门窗配置(充氩气)。反思:① 不重视节能设计的重要性,随意变更设计,没有预估私自变更的风险,被施工单位带下沟,后续增加变更成本,带来验收的时间成本增加。② 配置标准在前期阶段未进行有效控制,到施工阶段再随意变动,不符合成本和风险前控的要求,属于被动管控。 故事二 单打独斗,坑队友地产各部门之间、部门内部之间的不交圈,部门墙问题一直都有,从未发生改变。一方面,各工作主体之间抢时间、抓节点,不管不顾对方感受是常态;另一方面,确实有些人专业水平、总体把控能力差,不知道对方需求,只知道一门心思自己往前冲。2016年左右,我作为结构设计管理参与了一个项目的管理工作,这个小项目属于山地项目,原地形南高北低(高差7米)、东高西低(6~7米高差),方案竖向以场地最高点进行基准设计,保证区内场地高于自然地坪最高点。以其中一栋楼竖向为例方案竖向设计时,以场地最高点进行设计,带来了如下问题:(1)车库侧墙外露,车辆实现平进平出,但是主楼地下一侧也外露,基础埋深不符合设计要求,需进一步下挖实现最低基础埋深,原设计已经三层地下室,此时需要增加两层结构架空,大大增加了无效成本。结构嵌固端下移,成本增加(2)外围没有车库的部分,需要增加大量挡土墙,导致挡墙成本增加非常多。(3)东侧回填土较多,西侧露空,按照图审意见需要在车库增加抗侧力剪力墙,防止土压力过大对结构主体的影响,此时有一部分成本增加。反思:① 方案设计并没有统筹考虑对其他附属专业的影响,大局观、大视野观较为缺乏,导致方案设计过于追求功能实现,降低了对现场实际情况的考虑,方案设计埋雷,施工图埋单的问题并不少见。② 结构专业在方案阶段参与性较低,并没有进行有效的沟通和提前预警,有时候埋雷和挖雷就在一线间,前期方案介入的多,后续埋雷和挖雷的情况就少很多。 故事三 一切以进度来考虑,忙中自乱挖坑地产开发避坑的措施和环节比较多,一般地产设计管理都会有自检、互检、外审等等措施保证图纸的质量,但是有时候为了保证整个项目节点推进的顺利,有时候真是“萝卜快了不洗泥”,尤其是报批报建环节,更是马不停蹄的改图、提交资料,根本无暇进行有效的审核。前几年的一个项目,报批报建了将近9个月,图纸出了无数版,最终在焦虑紧张、兴奋中批过的方案,进入施工图后发现项目总图定位标注失误,如下图:以一单体为例后经核查发现,方案设计阶段总图定位均根据日照微调过,但设计单位忙中出乱,最终坐标未进行更新导致全部楼栋坐标标注偏差1~2米,但万幸的是楼栋位置是正确的,现场并没进行施工。反思:① 方案报批时间短、任务重,内部核心数据的掌控缺失导致问题层出不穷,这跟地产高周转环境有很大关系,并非一个部门、那几个人可以掌控,如确实出现设计失误,还请善待参与各方,出了问题不回避、出了问题不责罚(并不故意而为之)才是正确之道。② 报批报建过程应该穿插进行各种制度化审查,施工图单位的前置等等,最大程度避免问题的出现。 故事四 保守还是激进 挖坑冒险还是绕道前行?地产设计管理和设计院的区别之一就是:地产设计管理在做选择题,需要决策性的东西太多,既然有决策很难避免不出现问题。如果决策过于保守,设计肯定安全和富裕,成本肯定不经济;如果决策过去激进,就会产生冒险,甚至带来填坑的风险。项目止水帷幕设计,场地内分布有1~5米左右的卵石层,局部少量7~8米,地勘认为常规搅拌桩工艺难以进行成孔,建议进行引孔施工。地勘资料设计决策时考虑:① 已经施工地块的止水帷幕,同样的地质条件,已经有三轴搅拌桩成孔的成功案例,可以有效参考。② 高水位地区,不建议引孔,引孔成孔效率低且宜塌孔,不建议采用。③ 本地区引孔的经验较少,施工企业较少,若引孔成本不低。④ 如若直接引孔,设计保守,不出问题,但是会造成无效成本浪费概率大。(后期测算直接采用引孔比现方案增加500万左右)。根据上述经验判断,还是采用常规的双轴搅拌桩工艺,冒进决策。实际施工后发现地块东侧双轴搅拌桩工艺成孔没问题,南北大部分及西侧遇到大直径的卵石成孔困难。经专家论证后,南北大部分及西侧改为高压旋喷桩成孔工艺,此部分增加300万左右,但相比直接引孔工艺,仍省两百万左右。反思:① 决策保守,成本浪费,不背锅但是良心过不去;决策激进,成本节省,容易背锅,你会选择哪条路?② 善待每一个地产设计人,如无有意失误,请不要追责。来源:胖栋有话说,本文已获授权,对原作者表示感谢! 点击下图,了解详情

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